Woningbouw in de buurt van stations neemt de komende jaren een vlucht, stelt bouwvakblad Cobouw vast. De vastgoedtak van de NS is bezig tientallen hectares aan grond te bebouwen met huizen en kantoren. Bouwen boven het spoor is geen taboe meer. “Echt next level stedenbouw”, zegt Sebastiaan de Wilde, directeur vastgoed bij NS Stations.

De vastgoedafdeling van de NS heeft het druk. Niet alleen met het bouwen van fonkelnieuwe stations, het verzorgen van fietsenstallingen, het verhuren van verdiepingen van stationsgebouwen en het onderhoud dat bij al deze activiteiten hoort. De laatste jaren is de treinvervoerder meer dan ooit bezig met gebiedsontwikkeling rond stations. In een vergaderzaaltje boven het spoor van Utrecht Centraal somt Sebastiaan de Wilde, directeur vastgoed bij NS Stations, tien grote bouwplannen op die moeten voorzien in (onder meer) minstens 25.000 woningen. En bij al die plannen is de NS in meer of mindere mate betrokken als (groot)grondbezitter.

Een woonwijk rond Amsterdam Sloterdijk, een megaproject bij Ouder-Amstel, een innovatiedistrict in Zwolle. Of neem de wagonladingen met woningen die gepland zijn in onder andere Amersfoort, Utrecht, Alkmaar, Hoorn, Deventer, Groningen, Roosendaal en Den Bosch. De NS is ófwel grootgrondbezitter bij deze stations, óf de staatsdeelneming die valt onder het ministerie van Financiën heeft er een “snippertje” grond. De Wilde noemt zijn vastgoeddivisie niet voor niets liefkozend “de huisaannemer van de NS”.

In totaal bezit de NS zo’n duizend hectare grond, waarvan grofweg de helft is bebouwd met stations, parkeerterreinen en fietsenstallingen. De vervoerder heeft ook grond die niet gebruikt wordt of een andere bestemming heeft. Zoals bij de 2e Daalsedijk in Utrecht, waar tot eind vorige eeuw een wisselbouwwerkplaats was gevestigd die na de privatisering van de NS in 1998 in onbruik raakte. “Dat is een oud spooremplacement, dat nu in hoog tempo verstedelijkt.” Buiten de stationsgebieden heeft de NS ook posities, zegt De Wilde. “We hebben een enorm versnipperd grondbezit. Dat is van oudsher zo ontstaan.“

Een andere onderbenutte plek waar de NS grond heeft, is het rommelige gebied tussen de Johan Cruijff ArenA, het Station Duivendrecht en de snelweg A2. Dat vergeten gebied is in afwachting van een van de grootste bouwprojecten van Nederland: De Nieuwe Kern. Vijfduizend woningen zijn er gepland. Behalve de NS hebben de gemeenten Amsterdam en Ouder-Amstel en bouwer VolkerWessels er grond. De NS verhuurt zijn grond nu nog aan de oudste golfclub van Nederland, de Amsterdam Old Course. “De Nieuwe Kern is misschien wel de grootste gebiedsontwikkeling waar wij bij betrokken zijn”, zegt De Wilde.

“Bij De Nieuwe Kern dachten we: wacht eens even, deze plek is zo goed bereikbaar, het is eigenlijk heel gek om hier niet maximaal woningen neer te zetten. Zeker omdat er voor miljarden aan infrastructuur is neergelegd. Het zou toch zonde zijn als je die niet optimaal benut.”

Ziet de NS zichzelf ook als projectontwikkelaar? De Wilde: “Wij zijn eerder een grondbedrijf dan een ontwikkelaar. Ontwikkelaars zijn we van stations, dat is echt onze business. Onze missie is niet om woningen te maken en puur grondontwikkelaar te zijn, onze missie is mensen in de trein te krijgen. Dus maximaal onze grond uitnutten door deze te bebouwen, daar zijn we niet mee bezig.”

“Maar het is ook niet zo dat we tegen projectontwikkelaars zeggen: ‘Hier is de grond, die kun je kopen.’ We zijn een maatschappelijk bedrijf. Een staatsdeelneming. Wij zijn nadrukkelijk bezig om te kijken: hoe ga je nou om met de grond die je hebt en hoe zorg je dat die grond ook in dienst staat van de doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening? Maar we moeten natuurlijk ook verdienen aan de grond.” Zeker als de grond buiten het stationsgebied ligt.

• NS gaat (ook) huizen bouwen: ‘Next level stedenbouw’. Bijvoorbeeld een woonwijk rond Amsterdam Sloterdijk. Foto Gemeente Amsterdam.